יעקב אטרקצ'י ממשיך לבנות דירות בזמן שחברות אחרות מתקשות במכירות.
עו"ד יעקב אטרקצ'י מנכ"ל חברת "אאורה ישראל": "בזמן שחברות אחרות מתקשות מאוד במכירות, אנחנו ממשיכים לבנות במלוא המרץ ומספקים ללקוחות שלנו מגוון רחב יותר - דירות בתל אביב, לצד דירות זולות יותר בבת ים, בן שמן וחדרה. היכולת שלנו להמשיך ולבנות נובעת מסיבה עיקרית אחת – אנו משתמשים בקרקעות של בעלי הדירות ולא רוכשים קרקעות במינופים."
פורסם בתאריך: מאת:
נכתב על ידי
מערכת רמלוד נט ובאר יעקב
"אאורה" היא מהענקיות בתחום ההתחדשות העירונית, ובזמן שחברות אחרות מתקשות מאוד במכירות, שהן ממונפות מאוד, החברה ממשיכה לבנות במלוא המרץ ומספקת ללקוחות שלה מגוון רחב יותר - דירות בתל אביב, לצד דירות זולות יותר בבת ים, בן שמן וחדרה. היכולת שלה להמשיך ולבנות נובעת מסיבה עיקרית אחת - היא משתמשת בקרקעות של בעלי הדירות ולא רוכשת קרקעות במינופים.
עו"ד יעקב אטרקצ'י: "חברות אחרות מתרכזות בשוק היוקרה בתל אביב, אז להן קושי השנה. לנו יש מגוון, אנשים מוצאים את עצמם בכל מקום - 14 אתרים שונים, מחדרה, רמת השרון, חולון, בת ים, בן שמן, ועד תל אביב, רמת גן וגבעתיים", אומר הבעלים יעקב אטרקצ'י בראיון לביזפורטל. "מה כן עשינו? התחלנו לבנות בתל אביב דירות קטנות, ברחוב הפורצים, וכבר יותר ממחצית נמכרו.
כלומר, החברה יכולה למכור בתל אביב, חולון, גבעתיים, לוד ורמת גן, היא פשוט יודעת לפנות לקהל שקונה אותן. אגיד לך מה המצב היום: אנשים מחפשים פחות דירות ב-10 מיליון שקל, השוק היום הוא של דירות במחירים של 2-4 מיליון שקל. אצלנו רוב המוצרים הם כאלה ולכן אנשים קונים. בחדרה אפשר להשיג דירת 5 חדרים ב-18 אלף שקל למטר, בבן שמן זה באזורים של 20 אלף שקל למטר, בגבעתיים זה כבר 40. בעת הזו, אנשים רוצים מוצר במספרים מסוימים, כמו שאמרתי, עד 4 מיליון שקל השוק עובד, ב-7-8 מיליון הוא לא עובד. רוב הפרוייקטים שלנו הם התחדשות עירונית, אני מאפשר 20/80, כי אין לנו מרכיב קרקע".
מה עושים בתקופה של ירידות מחירים?
"יש שתי בעיות, הראשונה - המשכנתא יקרה וההחזר יקר, הבעיה השנייה - קושי למכור דירות יד שניה, כי שמישהו קונה ממך הוא צריך להביא את הכסף בזמן קצר. מה עשינו? אפשרנו לאנשים לשלם את המשכנתא בעוד 3 שנים, 20/80. אני מנטרל את ההשפעה של הריבית. אנשים באים אליי ולא הולכים לשוק יד שניה, כי יש פה סיכון. זה מפחית את החששות של אנשים לקנות דירה בעת הזאת וזה מאפשר לנו למכור יותר מאחרים".
ומה יקרה אם הריבית תמשיך לאיים? הם לא יודעים מה יהיה המצב בעוד 3 שנים.
"הריבית לא תהיה ברמה הזאת עוד הרבה זמן, יש אומרים שבעוד חצי שנה היא תרד, גג שנה, והיא תישאר נמוכה יותר לאורך זמן. אבל עזוב את הריבית, שים לב מה האלטרנטיבה - אם אתה לא קונה, אתה שוכר. מחירי השכירות עולים דרמטית, גם בגלל תהליך הפינוי בינוי. הרי בסוף אין לך אלטרנטיבה, זה או למכור או לקנות. המשכנתא כרגע מפחידה. אבל בצפי לשנה הבאה, ברגע שהריבית תשנה מסלול, זה יהיה אחרת. אגב, כבר רואים ירידה מסוימת בריבית שהבנקים נותנים, לכן אנשים התחילו לקנות בחודש האחרון. אני מבין שיש כאלה שנמצאים על הגדר כי יש להם קושי. הם התחתנו, הולידו ילדים, קשה להם. איפה הבעיה שלהם? שההתפרצות תבוא בעוד שנה, אם יקנו היום הם יעשו עסקה טובה, בעוד שנה הם יקנו דירה יקרה יותר".
כלומר, אתה צופה עליית מחירים בשנה הבאה?
"בסוף, זו עסקה טובה לשני הצדדים. אני אומר שאם הציבור יכול לקבל תנאים טובים היום ופחות בשנה הבאה, כדאי לו לקנות השנה. אני מסתכל על שוק ההון וצוחק: כשהבורסה עולה אנשים קונים, כשהיא יורדת הם מוכרים. למה לא הפוך? יש היום הזדמנות בגלל מצב הריביות, לנטרל את השפעת הריבית. לאורל כל ההיסטוריה הוכח מה קרה אחרי שהריבית הייתה גבוהה. בשנה הבאה במחירים יעלו, בוודאות".
אתה אומר את זה בביטחון כי אין לכם את מרכיב הקרקע בהתחדשות עירונית?
"חברות שקנו קרקעות יקרות במינוף גבוה סובלות, אנחנו לא. התחדשות עירונית זה העתיד של שוק המגורים בישראל, מרבית הפרוייקטים ייבנו כאן ומי שלא ישים לב לזה - בעיה שלו. שים לב מה אאורה עושה - אנחנו מצליחים להגדיל התחלות בניה ולהוריד את מינוף. איך זה יתכן? כי יש לנו התמקצעות בשוק הההתחדשות העירונית. 12 מתוך 15 פרוייקטים שלנו בביצוע. אנחנו מורידים את המינוף גם דרך שותפות עם חברות אחרות. אני חושב שזה הזמן להקטין מינוף. אני רואה גם הזדמנויות, יהיו עוד פרוייקטים בקרוב".
בוא נדבר רגע על מדד תשומות הבניה. אתה אומר: אני מנטרל את השפעת הריבית, אבל מה עם המדד שאנשים צריכים לשלם 3 שנים קדימה?
"20/80, כלומר לשלם 20% עכשיו, זה מבצע שהולך איתנו בכל הפרויקטים. לגבי הצמדה, מדד תשומות הבניה פחות מפחיד. עד לפני כמה חודשים, אנשים סבלו במשך שנה וחצי. בשנה רגילה המדד עולה 2%, בשנה שעברה אנשים שילמו 7%-6%. בחודשים האחרונים רואים שהמדד לא עולה, אפילו ירד בחודש מסוים. ראינו מה קרה ביולי. עונתית חודשים יולי ואוגוסט עולים מבחינת המדד, והנה ביולי השנה לא רק שלא עלה, אלא ירד. למה המדד עלה בזמנו? בגלל בעיה עולמית של משלוח וסחורות, גם הקורונה השפיעה ומלחמת אוקראינה-רוסיה. כרגע הוא יציב".
אם הוא בירידה, ואין סיכון - תוותר.
"לתת או לא לתת פטור, זה עניין כלכלי. היום החוק קובע שאחרי שאתה משלם 20% בחוזה, חצי מהיתרה הבלתי משולמת, כלומר 40%, אתה מצמיד. מה אני עושה? פרויקט שיש לו חיים, ותאמין לי שיש לי הערכה מה יהיה המדד, אני נותן בו הנחה. יבואו ויגידו, מה זה 3%-1% הנחה, אבל זה בדיוק מנטרל את המדד. אצלי אין פטור גורף".
סמנכ"ל קרסו נדל"ן אמר אצלנו שלשום בראיון ש"אם מישהו רוצה פטור - מחיר הדירה יהיה גבוה יותר". אתה פשוט מתמחר את זה אחרת?
"לא נכנס לעניינים של אחרים, לכל אחד יש ארגז כלים משלו. יש לקוח שהמדד מטריד אותו, אז הוא רוצה פטור. אני רוצה לתת לו הנחה במחיר. צריך לאפשר גמישות לכל לקוח".
בוא נחזור רגע למספרים שפרסמתם. אתה רוצה לומר לי שמחיר ממוצע מ"ר עלה באותו פרוייקט ביחס ללפני שנה?
"העליה מורכבת מכמה פרמטרים, גם המיקום הגיאוגרפי קובע. זה נכון שמכרנו השנה יותר בגוש דן".
אז זה מסביר למה המחיר למ"ר עלה.
"לא מדויק. אל תשכח שמיוני עד דצמבר האחרון הייתה עליית מחיר. אם אני צריך לסכם, אז רשמנו עליה 5%-4% עקב עליית מחיר ו-10% בגלל שינוי גיאוגרפי - מכירה בתל אביב".
אטרקצ'י נשמע נחוש לגבי מחירי הדיור, אבל העובדות בשטח מדברות: המחירים יורדים והרבה מעבר לנתוני הלמ"ס. אי אפשר לראות במספרים את המבצעים של הקבלנים ולא לזהות פטור חלקי ממדד או תנאי תשלום שמנטרלים לפחות חלק מעלויות המימון. יחד עם זאת, הטענה שלו, כמו של רבים אחרים, הוא שהביקוש בישראל תמיד מנצח את ההיצע.
חסרות 55 אלף דירות בשנה, יש עליה. זה מה שיכריע בסוף?
"55-60 אלף דירות חסרות בשנה, זה נכון. נכון, השוק בירידה והקבלנים יותר גמישים, אבל ההנחה היא 3%-2%, לא יותר. אל תשכח שזה אחרי שנה שבה המחירים עלו ב-20%. מה השפיע באמת? רק הריבית, ולא קרה שום דבר בצד של ההיצע. מה שלא כולם מבינים זה מה קורה באמת - השוק משווק פחות דירות מהשנה שעברה, יש פחות היתרי בניה וסגרו ועדות מקומיות בגלל הבחירות. הבנקים לוחצים, אז יזמים שקנו קרקע לא התחילו פרוייקטים. ההיצע קטן, קטן מדי, בעוד שנה יזרימו ביקושים והכל יעלה. הריבית תרד והשוק יתפרץ".
ראיתי שהתחלתם לשווק גם צמודי קרקע.
"יש מקום אחד שבו אנחנו עושים הרחבות, בצפון הארץ. פרוייקטים של צמודי קרקע לא יהיו בעתיד. המדינה בונה לגובה, לא שטוח. זה הופך להיות מוצר מיוחד ולא יהיה אותו בישראל. אנחנו מתחילים לשווק 200 מגרשים בכרכום, ליד ורד הגליל. אם אחפש שטחים כאלה, אין בנמצא. כשתהיה עליה, צמודי הקרקע יעלו יותר. כשיש מחסור, אנשים שרוצים גינה ובית פרטי ישלמו הרבה כסף על מוצר"
×
