פינוי- בינוי: הדרך הנכונה להתחדשות עירונית. מאת יעקב אטרקצ'י
עו"ד יעקב אטרקצ'י, לשעבר מנכ"ל חברת לור"ם, וכיום מנכ"ל אאורה ישראל, פרסם השבוע טור דעה, בעיתון כלכליסט. מערכת "רמלודנט-באר יעקב" מצאה לנכון לפרסם את הכתבה לאור העובדה, שכל יישובי האזור שלנו, עוסקים בפינוי -בינוי, במסגרת הסכמי הגג והתחדשות עירונית.
פורסם בתאריך: מאת:
נכתב על ידי
מערכת רמלוד נט ובאר יעקב
בתמונה: יעקב אטרקצ'י צילום: צילום: יח"צ
התחדשות עירונית המבקשת למלא את ייעודה אינה יכולה להיעשות ע"י שיפוצם של בניינים בודדים. התחדשות אופטימלית היא רק כזו הכוללת את הקמתן של שכונות מגורים שלמות, המחליפות שכונות ישנות ומוזנחות, בדרך להחייאת מרכזי הערים.
לפני כחצי שנה הודיע מנהל התכנון הארצי על כוונתו לבטל את תוכנית התמ"א-38 בשנת 2022, צעד שיסלול את הדרך לאישורם של פרויקטים נרחבים במסלול הפינוי-בינוי. המהלך שהדהים יזמי תמ"א-38 רבים, ולא לטובה כמובן, מעורר בי דווקא תקווה גדולה. לתפיסתי, התחדשות עירונית המבקשת למלא אחר ייעודה אינה יכולה להיעשות על-ידי שיפוצם של בניינים בודדים, טלאי על טלאי, כפי שנעשה עד כה. התחדשות עירונית אופטימלית היא רק כזו הכוללת את הקמתן של שכונות מגורים שלמות, המחליפות שכונות ישנות ומוזנחות, ומזרימה אוכלוסיות צעירות וחזקות לשכונות אלו.
השכונות הישנות מורכבות לא אחת מבנייני רכבת מתפוררים ללא מעליות, ממ"ד או גינות ירוקות והן נמצאות במיקומים הטובים במרכזי הערים. בניינים ישנים אלה נבנו במרחקים די גדולים האחד מהשני כך שכאשר הורסים אותם בבת אחת, נוצרת לפתע עתודת קרקע גדולה מאוד עליה ניתן לבנות שכונות יוקרה בבנייה רוויה, כאשר בשטחים הפנויים ניתן להקים מבנים לטובת הציבור, כמו גם פארקים ירוקים ושבילי אופניים. במקומות מסויימים ניתן אף להוסיף בתי קפה אופנתיים, או מתחמי עבודה משותפים לרווחת הדיירים.
מיותר לציין שבבנייה נרחבת כזו כל התשתיות הן חדשות לגמרי, הבנייה היא מודרנית ובמקום נבנים חניונים תת-קרקעיים. התוצאה - ההתחדשות העירונית מגשימה את ייעודה והיא מחייה מחדש את מרכזי הערים. הדיירים מצידם מקבלים כמובן מתנה של ממש - דירה חדשה בשווי כפול ביחס לדירתם הקודמת. כאשר מדובר על נכים או קשישים העוברים לגור בדירה חדשה בבניין עם מעלית, מדובר על מהלך משנה חיים של ממש.
שינוי חברתי אמיתי
ואגב, זה לא מסתיים רק ברמה הנדל"נית שכן ההתחדשות עירונית מחוללת גם שינוי חברתי אמיתי. אני רואה בפרויקטים האלה ציונות של ממש ותיקון עוול היסטורי. סוף-סוף, לאחר 70 שנה, מקבלים אותם תושבים ששוכנו בבתי "רכבת" והפכו מזמן לפגי תוקף, מתנה מהמדינה - נכס חדש ומושבח ללא מס. במקביל, משפחות צעירות וחזקות קונות דירות בשכונה, מזרימות דם חדש למרכזי הערים ומחזקות את החתך הסוציו-אקונומי במקום.
כאן המקום לציין, כי בניגוד לעמדתם של יזמים שונים המחלקים את הדיירים הוותיקים למפונים וסרבנים, אני רואה בהם שותפים ואיני מאמין שיש דבר כזה דיירים סרבנים - יש דיירים עם מצוקות שצריך להקשיב להם ולהיות קשוב למצוקותיהם. מאז ומעולם התייחסנו לדיירים בפרויקטים שלנו כשותפי גורל. האמון שנתנו בנו הדיירים הללו הפך אותנו לחברה הגדולה בארץ בהתחדשות עירונית. אני מאמין בכל ליבי שפינוי-בינוי היא סוג של עסקת קומבינציה הנעשית לא מול מספר בעלי זכויות בודדים, אלא מול עשרות או מאות בעלי זכויות, ולכן הם מהווים מבחינתי כשותפים לכל דבר ועניין. אנו רותמים את הדיירים לשותפות הגורל הזו ומבצעים הכל בשקיפות וביושרה והדרך הזו משכנעת את הדיירים כי אנו רוצים בטובתם. בסופו של יום, כולם יוצאים מנצחים בתהליך הפינוי-בינוי - הן העירייה, הן היזם והן הדיירים.
יעקב אטרקצ'י-צילום: אזורינט
לקצר מאוד את לוחות הזמנים
כעת עולה וודאי השאלה, אם הכל מושלם כל כך, מדוע נעשו עד היום בעיקר פרויקטים מסוג תמ"א-38? ובכן, אחת התשובות לכך היא מרכיב הזמן הבעייתי במסלול הפינוי-בינוי. כן, בעוד שפרויקטים מסוג תמ"א-38 נחשבו לאורך הדרך כפרויקטים מהירים יותר לביצוע ומשכך ליותר כדאיים עבור הדיירים, פרויקטי הפינוי-בינוי נחשבו למסורבלים וארוכים יותר.
לטעמי, הדברים לא חייבים להיות כך. יזמים שיבצעו את פינוי המתחמים שלב אחר שלב בצורה הדרגתית יגיעו באמת לטווחי זמן ארוכים של שמונה-עשר שנים עד לסיום הבנייה במקום. מנגד, יזמים כמונו, המאמינים בהריסה מהירה של המתחם ובנייתו בשלב אחד, יודעים לקצר מאוד את לוחות הזמנים, וכך למנוע מהדיירים את אי-הנוחות הזמנית של מגורים בדירה שכורה.
על רקע חשיבותו של מרכיב הזמן בפרויקטים מסוג פינוי-בינוי, אני סבור כי הגיעה השעה לכך שהמדינה תתחיל לפשט את הבירוקרטיה לקראת הוצאת הפרויקטים אל הפועל. אמנם יש כבר שינוי לטובה בוועדות התכנון, אך נדרשת עוד דחיפה מצד המדינה על מנת שהיזמים המנוסים והגדולים יוכלו לעשות מה שהם יודעים לעשות ובצורה טובה מאוד - לחדש בצורה איכותית ומודרנית את מרכזי הערים של מדינת ישראל, תוך הוספת מאסות של דירות חדשות לשוק הדיור.
הכותב הינו מנכ"ל ובעלים של "אאורה ישראל".
