ולאחיסמך היתה עדנה, וזאת אחרי שנים רבות של המתנה בלי קץ

בתחילת חודש אלול (ספטמבר)  החל האכלוס הגדול בשכונת אחיסמך בלוד ומאות משפחות חרדיות יעתיקו את מקום מגורם לשכונה החדשה בפאתי העיר לוד, ובכך תצטרף אחיסמך לשרשרת הערים והשכונות החרדיות ברחבי הארץ.

פורסם בתאריך: 18/09/2019 11:00    מאת: ג'אק שיטרית

נכתב על ידי

ג'אק שיטרית

רמלודנט באר יעקב

במשך שנים רבות תקעו בבנקים את המימון לקבוצות הרכישה וגרמו לעוול משווע לאלפי משפחות חרדיות • קרנות החוץ בנקאיות שינו את כללי המשחק ודחפו את הבנקים להסכים ולהעניק משכנתאות לרוכשים במסגרת פרוייקט "מחיר למשתכן" אפילו אם הוא חבר בקבוצת רכישה.

שכונת גני איילון ההולכת ונבנית בלוד | צילום: דוברות עיריית לוד

אחיסמך, כידוע, היתה תקועה למשך שנים רבות. שמה של העמותה המרכזית ששיווקה ובנתה כ – 1,500 יח"ד היא, "ועד הדיור השביעי", וזאת בגלל שנת השמיטה שחלה בשנת תשס"ח לפני 11 שנה. לא מעט עיכובים תקעו את התקדמות השכונה, חלק מהן קשורות לתכנון מחדש משכונה בעלת צביון כללית, לשכונה חרדית שמצריכה יותר מוסדות ציבור וכו'.

אבל הסיבה המרכזית שהשכונה נתקעה ולא התקדמה לקראת בניה, היתה קשורה למימון. אף בנק לא הסכים לתת אשראי לקבוצות הרכישה באחיסמך בגלל הסיכונים הרבים הכרוכים בבניה מסוג זה. אחיסמך לא היתה לבד ומאותה סיבה בדיוק נתקעה הבנייה במתחם גולובנציץ' בבית שמש, שם מלבד עצם הסיכון של מבנה קבוצת רכישה היתה בעיה עם הפגנות שניהלו גורמים קיצוניים נגד הבנייה במקום ואף בנק לא הסכים לקחת את הסיכון ולהזרים כ – 400 מיליון שקל לפרויקט הענק.

התופעה הזו חצתה גם את הקו הירוק ובמודיעין עילית, העיר החרדית השלישית בגדולה, נתקעה קבוצת רכישה בשכונת נאות הפסגה עם כ – 800 דירות. הסיבה, אתם כבר מתארים לבד: הבנקים לא מוכנים לתת כסף.

המצב הזה יצר מציאות שבה אלפי משפחות חרדיות רכשו דירות ושילמו כ – 40% מערך הדירה אבל היזמים לא יכלו להתקדם לבנייה בשטח. הבנקים הקשיחו את העמדות ולא הסכימו לשחרר שקל.

"בניגוד לבנקים שכפופים לרגולציה הקשוחה של בנק ישראל, הקרנות החוץ בנקאיות כפופים לרשות שוק ההון שמאפשרת גמישות – והכסף החל לזרום לקבוצות הרכישה", מסביר גורם בכיר בחברת "שיא מימון" שמתמחת בהשגת מימון לקבוצות רכישה חרדיות, שמטבע הדברים ההכנסות של חברי הקבוצה הן נמוכות וצריך מומחיות ייחודית להעביר קבוצה כזו חיתום מלא.

"אם בתחילת הדרך היו קרנות שניצלו את המצוקה וגבו ריבית של כ – 12 אחוז (!) לשנה על הכסף (מדובר על כשנתיים וחצי בלבד של תקופת הבנייה), עם הזמן נכנסו עוד ועוד קרנות חוץ בנקאיות למשחק והסכום ירד לאזור ה – 7% ריבית לשנה", כך לדברי הגורם בחברת "שיא מימון". רק להשוואה, במקרים נדירים שבהם הבנקים נותנים ליווי לקבוצות רכישה, הריבית היא באזור ה- 5%. ההבדל הוא מהותי אבל לא משמעותי.

בשורה האחרונה הפקק הגדול החל להשתחרר. באחיסמך היתה זו קבוצת אגוז מבית ילין לפידות שהעניקה את המימון לבניית כ – 1,500 יח"ד, ואילו בבית שמש ומודיעין עילית היתה זו קרן טריא שהזרימה את הכסף לקבוצות הרכישה.

התוצאה: האכלוס בבית שמש החל לפני כחצי שנה ובעוד מספר שבועות אמורים להתאכלס בשכונת גולובנציץ' עוד מאות יח"ד, במודיעין עילית אוכלסו לפני כחודשיים כמאה יח"ד ובעוד כחצי שנה צפוי גל אכלוס נוסף, וגולת הכותרות היא אחיסמך שם צפוי האלכוס להתחיל כבר בשבועות הקרובים.

בתחילת הדרך כשהקרנות החוץ בנקאיות החלו להזרים כסף לקבוצות הרכישה, הבנקים עמדו בצד ולא ממש התעניינו מה קורה שם. אבל עד מהרה הם הבינו כי משהו מהותי קורה בשוק והם לא בתמונה, ובשנה האחרונה הם החלו לחזר אחרי קבוצות רכישה. כל הקשיחות שאפיינה את הבנקים בשנים האחרונות, התאיידה. ככה זה כשיש תחרות.

לפי הערכות שונות מדובר על סכומים של כ – 3 מיליארד שקל בשנה שהקרנות מלוות לקבוצות הרכישה והבנקים החלו לחזר אחרי הקבוצות כשהם מסכימים לתת להם תנאים טובים ומשופרים. בחברת"שיא מימון" מכירים את התופעה ואומרים כי בהחלט רואים את השיפור של הבנקים בהתנהלות מול הקבוצות, אבל כשמדובר בקבוצה חרדית שמאופיינת עם הכנסות נמוכות, הקרנות הן עדיין הפתרון היעיל והמהיר ביותר.

"בעוד שבבנק הליך החיתום (הבדיקה הפיננסית של כל חברי הקבוצה) יכול לקחת למעלה משנה, בקרנות זה סיפור שלוקח בין חודש לחודשיים. המהירות שבה הקרנות יודעות לעבוד, חוסכות בסופו של דבר כסף שחברי הקבוצה משלמים פחות עבור שכירות שנה שנה נוספת".

והכי חשוב: מיד אחרי הכניסה לדירה בקבלת טופס 4, יכול כל חבר בקבוצות הרכישה למחזר את ההלוואה למשכנתא רגילה לדיור ויקבל עליה ריבית של 3.5% עד 4% לשנה – בדיוק כמו כל רוכש דירה מקבלן.