מה קובע חוק בתים משותפים ולמה חשוב להכיר אותו?
ככל שאוכלוסיית המדינה גדלה, כך גדל גם שיעור הישראלים שמתגוררים בבתים משותפים. בנוסף גם גדל מספר הדיירים בכל בית משותף, ולכן גדלה גם השכיחות של הקונפליקטים בין השכנים – חילוקי דעות שעלולים גם להפוך לסכסוכים קשים. חוק בתים משותפים, שנחקק כבר בשנת 1961, כולל התייחסויות למבחר רחב של סוגיות שעשויות לצוץ במסגרת החיים המשותפים בבית משותף. היכרות עם החוק מסייעת לכל דייר בבניין כזה לדעת מהן זכויותיו וגם מהן חובותיו.
פורסם בתאריך: מאת:
נכתב על ידי
יח"צ
רמלודנט באר יעקב
מהו בית משותף ומי אחראי להתנהלות השוטפת בו?
על-פי חוק בתים משותפים גם בניין שיש בו שתי דירות הוא בית משותף. מן הסתם במרבית הבניינים המשותפים יש הרבה יותר משתי דירות, כשברבי הקומות העכשוויים יש עשרות משקי בית ואפילו למעלה מ-100.
בהתאם אחת ההחלטות החשובות ביותר היא לגבי האחריות על ההתנהלות השוטפת בבניין. אם בעבר היה נהוג למנות את אחד הדיירים לוועד הבית (ובחלק מהמקרים שני דיירים או שלושה היו שותפים למשימה), כיום ניתן לראות בעוד ועוד בניינים העדפה מובהקת לחברת ניהול מקצועית.
תקנון מצוי או תקנון מוסכם?
לכל בית משותף ישנו תקנון. אופציה אחת היא תקנון מצוי – רשימה של תקנות אשר מפורטת בחוק המקרקעין. אופציה שנייה היא תקנון מוסכם – תקנון שמותאם ספציפית לבית המשותף וגובש בהסכמה של הדיירים. בעבר רק במעט מאוד בניינים משותפים היה תקנון שכזה, אבל ככל שמספר השכנים גדול יותר ועם התפתחות המודעות לחשיבות יחסי השכנים והשפעתם על איכות החיים, ניתן לראות ביותר ויותר בתים תקנון מוסכם. התנאי לתקפות תקנון כזה הוא הסכמת רוב של שני שליש מבעלי הנכסים בבניין. ניתן כמובן לשנות את התקנון המוסכם בכל נקודת זמן, גם כן עם הסכמה של רוב של 67%.
אילו ערכאות משפטיות מסמיך חוק בתים משותפים לדון בסכסוכים בין שכנים?
במקרים שבהם נוצר סכסוך בין השכנים והוא לא נפתר בדרך של הידברות, מסמיך חוק בתים משותפים שתי ערכאות לדון בעניין: לשכת המפקח על המקרקעין (בהתאם למיקום של הבית המשותף) ובית המשפט השלום (גם כן בהתאם לכתובת).
לכל אחת מהערכאות הנ"ל יתרונות וחסרונות, ולכן לפני פנייה לאחת מהן כדאי להתייעץ בעורך דין שזהו תחום המומחיות שלו.
נושאים שעלולים לפגוע ביחסי השכנות
אחד הפתגמים המוכרים בתנ"ך הוא "טוב שכן קרוב מאח רחוק" (ספר משלי פרק כ"ז). בהתאם מומלץ לכל מי שמתגורר בבניין משותף לנסות לטפח יחסים טובים עם השכנים. יחד עם זאת עלולים להתפתח גם חילוקי דעות ולכן חוק בתים משותפים מסמיך את הגורמים הנ"ל לדון בכל מקרה שמתפתח לסכסוך: מטרדי רעש, ניהול עסק באחת הדירות, שימוש בשטחים משותפים, פרויקטים שונים לשדרוג הבניין, תליית שלטים או דגלים ברחבי הבניין או בשטח הדירות, ועוד.
