האם זה הזמן למחזר את המשכנתא? ב-M.H משכנתאות ופיננסים עושים סדר בדברים
בעוד הכותרות מדברות על האטה בשוק הנדל"ן, המספרים מראים שעשרות אלפי עסקאות ממשיכות להתרחש כל הזמן. וכיום, לאחר ירידת הריבית של בנק ישראל, נוצרה הזדמנות עבור בעלי משכנתאות לבצע מיחזור משכנתא, אך האם מדובר בצעד שנכון לכולם? מאור הילוס בעלים M.H משכנתאות ופיננסים עושה סדר בנתונים ומסביר מה באמת כדאי לעשות עכשיו(מאור הילוס. צילום: יח"צ)
פורסם בתאריך: מאת:
נכתב על ידי
מערכת רמלוד נט ובאר יעקב
בשנתיים האחרונות שוק הנדל"ן בישראל נמצא כמעט באופן קבוע תחת כותרות של האטה. יותר דירות חדשות נותרות על המדף, רוכשים רבים מעדיפים לשבת על הגדר, וקבלנים מנסים למשוך את השוק באמצעות מבצעי מימון, פריסות תשלום נוחות יותר והטבות שלא היו נפוצות באותה עוצמה בעבר. על פניו מדובר בתמונה של שוק שנעצר, אבל כשמסתכלים על המספרים, מתברר שהמציאות מורכבת יותר.
נכון, קצב המכירות כבר לא דומה לשנים החמות של שוק הנדל"ן, והרוכשים היום זהירים הרבה יותר, ועדיין, גם בתקופה מאתגרת, שוק הדיור בישראל ממשיך לעבוד. בשנת 2025 נמכרו בישראל כ-34 אלף דירות חדשות, ובחודשים הראשונים של 2026 נמכרו עוד למעלה מ-10,000 דירות חדשות. כלומר, גם כשהשיח הציבורי מדבר על קיפאון, עשרות אלפי משפחות, זוגות צעירים ומשפרי דיור עדיין מגיעים מדי שנה אל אחת הנקודות המשמעותיות ביותר בחיים שלהם, רכישת דירה חדשה מקבלן.
גם שוק היד השנייה לא נעלם מהתמונה. בשנת 2025 נמכרו בישראל יותר מ-52 אלף דירות יד שנייה, נתון שמשקף יציבות ואפילו עלייה קלה לעומת השנה שקדמה לה. המשמעות היא פשוטה, גם אם השוק איטי יותר, זהיר יותר ומורכב יותר, העסקאות עדיין מתבצעות. אנשים עדיין קונים, מוכרים, לוקחים משכנתאות, חותמים על חוזים ומקבלים החלטות כלכליות שישפיעו עליהם לשנים ארוכות.
מה המשמעות של ירידת הריבית עבור בעלי משכנתאות?
הנקודה המעניינת ביותר מאחורי כל המספרים האלה היא לא רק כמות העסקאות, אלא התנאים שבהם הן נעשו. בשנים האחרונות, עשרות אלפי דירות חדשות ודירות יד שנייה נרכשו בישראל דווקא בתקופה שבה הריבית הייתה גבוהה, ההחזר החודשי התייקר, והמשכנתא הפכה עבור משפחות רבות להחלטה מורכבת הרבה יותר מבעבר.
כלומר גם כאשר תנאי המימון לא היו לטובת הרוכשים, משפחות רבות בישראל המשיכו להיכנס לשוק. חלקן עשו זאת מתוך צורך אמיתי לשפר דיור, חלקן מתוך רצון לא להמשיך לשלם שכירות, וחלקן מתוך הבנה שגם המתנה ארוכה מדי עלולה לעלות ביוקר. כך או אחרת, מאחורי כל עסקה כזו עמדה ברוב המקרים גם משכנתא גדולה, שנלקחה בתקופה שבה הכסף היה יקר יותר והמרווח לטעויות היה קטן יותר.
עבור מי שלקחו משכנתא ומשלמים אותה לאורך זמן, ההתפתחות משמעותית נוספת הגיעה בתחילת חודש יולי. לאחר תקופה ארוכה שבה הריבית והאינפלציה הכבידו על משקי הבית ומתחו את יכולת ההחזר של ישראלים רבים, בנק ישראל הוריד את הריבית ב-0.25 נקודות אחוז לרמה של 3.5%.
לדברי יועץ המשכנתאות הבכיר מאור הילוס, מדובר בנקודה שיכולה לפתוח חלון הזדמנויות עבור לא מעט לווים. לא בהכרח משום שכל משכנתא צריכה לעבור מיחזור באופן אוטומטי, אלא מפני שזו בדיוק התקופה שבה כדאי לבדוק מחדש את התמהיל, את הריביות, את ההחזר החודשי ואת יתרת ההלוואה. במקרים רבים, בדיקה מקצועית של המשכנתא יכולה לחשוף אפשרות לשיפור תנאים, להפחתת החזר חודשי, לקיצור תקופת ההלוואה או לחיסכון משמעותי בעלות הכוללת לאורך השנים על ידי פעולת מיחזור משכנתא.
"מי שלקח משכנתא בתקופת ריבית גבוהה לא חייב להישאר עם אותם תנאים רק משום שכך נחתם ההסכם ביום הרכישה", מאור הילוס מסביר. "ברגע שהריבית משתנה גם מסלולי המשכנתא יכולים להשתנות. לכן מיחזור משכנתא בימים אלה, יכול לחסוך לא מעט כסף עבור משקי בית רבים".
היתרון של מסלול הפריים בחיסכון החודשי
מאור הילוס שכבר ניהל באופן אישי מאות תיקים פיננסים של משפחות בישראל, מסביר כי כאשר בנק ישראל מוריד את הריבית, לא כל מסלולי המשכנתא מגיבים באותה צורה ובאותו קצב. המסלול שבו ההשפעה מורגשת בדרך כלל מהר יותר הוא מסלול הפריים, משום שהוא מחובר באופן ישיר לריבית בנק ישראל. לכן, כאשר הריבית יורדת, גם הרכיב הזה במשכנתא עשוי להתעדכן כמעט מיד.
עבור משפחות שחלק משמעותי מהמשכנתא שלהן נמצא במסלול פריים, גם שינוי שנראה קטן על הנייר יכול לקבל משמעות כספית אמיתית. לכן, אם על פניו ירידה של רבע אחוז בלבד לא נשמעת כמו אירוע דרמטי, במשכנתאות של מאות אלפי שקלים ולעיתים גם מעל מיליון שקל, הפער הזה יכול להפחית את ההחזר החודשי ולהצטבר לאורך השנים לחיסכון לא מבוטל.
מתי כדאי לבצע מיחזור משכנתא ומתי עדיף שלא לגעת?
אבל מכאן עולה שאלה חשובה נוספת, האם כל מי שלקח משכנתא בשנים האחרונות צריך למהר ולמחזר אותה רק בגלל ירידת הריבית?
הילוס מציע להיזהר מתשובות אוטומטיות. "העובדה שהריבית ירדה לא אומרת שכל משכנתא צריכה לעבור מיחזור", הוא מסביר. "צריך לבדוק קודם איך ההלוואה בנויה. יש מי שקיבלו תנאים טובים יחסית, לכן אין סיבה לפרק להם את כל המשכנתא. מצד שני, מי שלקח משכנתא בתקופה יקרה יותר, או מי שהמצב הכלכלי והמשפחתי שלו השתנה מאז החתימה, בהחלט צריך לפתוח את התיק מחדש".
עוד לדברי הילוס, הבדיקה לא יכולה להסתכם בשאלה אחת של כמה אני משלם בחודש, אלא צריך לבחון את יתרת ההלוואה, את מספר השנים שנותרו, את החלוקה בין המסלולים, את הריבית בכל רכיב, את גובה ההחזר החודשי ואת האפשרות שקיימות עמלות פירעון מוקדם. רק אחרי שמניחים את כל הנתונים על השולחן, אפשר להבין האם פעולת המיחזור באמת תחסוך כסף, או שאולי מדובר במהלך שלא מצדיק את העלויות.
הילוס מדגיש כי המסלול שבו צריך לנהוג בזהירות מיוחדת הוא המסלול הקבוע. בניגוד לפריים, המסלולים הקבועים אינם משתנים מיד בעקבות החלטת הריבית של בנק ישראל אלא הם מושפעים מגורמים נוספים. כך שמי שימהר לשנות מסלול קבוע רק בגלל כותרת על ירידת ריבית, עלול לגלות שהמהלך פחות משתלם ממה שנראה בהתחלה.
ירידת הריבית אינה סיבה לקבל החלטות מהר, אבל היא בהחלט סיבה לעצור ולבדוק. עבור חלק מהמשפחות, מיחזור נכון של המשכנתא יכול להפחית את ההחזר החודשי. עבור אחרות, הוא יכול לקצר את תקופת ההלוואה או לצמצם את העלות הכוללת לאורך השנים. ויש גם מקרים שבהם הבדיקה תגלה שהמשכנתא הקיימת טובה מספיק, ולכן אין סיבה לשנות אותה.
לבדיקת המשכנתא עם נציג M.H משכנתאות ללא עלות וללא התחייבות:
052-680-0206
תגובות
